Как эффективно управлять многоквартирным домом

Что такое многоквартирный дом (МКД)? Это — огромное хозяйство, в котором постоянно что-то надо чинить, исправлять, подкрашивать. Его надо отапливать и снабжать водой, следить за исправностью канализации. Как правило, ведением этого хозяйства занимаются управляющие компании (УК) — такие специальные организации, у которых есть соответствующие лицензии, и которые умеют справляться со всякими коммунальными нуждами. К сожалению, не всегда УК добросовестно выполняют свои обязанности, и завышенные суммы в платёжках за квартиру — печальная, но нередкая практика.

Могут ли собственники недвижимости как-то влиять на сумму, которую каждый месяц платят за коммунальные услуги и за обслуживание общего имущества? Могут.

Жилищный кодекс (ЖК РФ) предусматривает три формы управления общим имуществом МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

• непосредственно собственниками в домах, где не больше 30 квартир;
• ТСЖ или жилищным кооперативом (с 2014 года ТСЖ включили в понятие «товарищество собственников недвижимости», но соответствующие изменения в ЖК так и не внесли. Поэтому далее в статье речь пойдёт именно о ТСН, поскольку фактически существует только такая форма товарищества);
• управляющими компаниями (по решению большинства собственников МКД).

Для чего создавать ТСН?

Товарищество собственников недвижимости — общественная организация, которая создаётся собственниками жилых и нежилых помещений для совместного владения, пользования и распоряжения объектами, которые в силу закона находятся в общей собственности (ч. 1 ст. 123.12 ГК РФ). Ключевое слово здесь — «общественная», т.е. создаётся не для получения прибыли, а для решения общих вопросов и защиты общих интересов.

Общее имущество — это подъезды, стены, подвал, коммуникации, крыша, земельный участок, на котором расположен дом. Обычно за порядком на этих объектах следит УК. Но руководство управляющей компании не заинтересовано в снижении стоимости услуг или в качестве сделанного в подъезде ремонта. Как правило, экономия на работах или услугах, идёт в доход УК, а не на развитие инфраструктуры дома. УК — это коммерческая организация, которая создана как раз в целях получения прибыли. Соответственно, чем больше экономия, тем лучше.

ТСН позволяет жильцам участвовать в вопросах распределения финансирования на капитальный или текущий ремонт и контролировать, на какие цели расходуются средства товарищества.

Как создать ТСН?

Для создания ТСН нужно волеизъявление более 50% собственников недвижимости (жилой и нежилой) в МКД.

ТСН можно организовать в отдельном доме или в его дома (например, отдельным подъездом). Можно также объединить несколько домов в одно товарищество, если есть общие границы участков, на которых они расположены, или общие коммуникации.

Схема простая:

Этап 1. Подготовительный. Инициативная группа созывает общее собрание собственников МКД.

Этап 2. Организационный. Собственники принимают решение о создании ТСН, выбирают органы управления товариществом — правление, председателя и ревизионную комиссию.

Этап 3. Правовой. Правление или председатель регистрируют ТСН — юридическое лицо с Уставом и отдельным расчётным счётом.

Этап 1. На начальном этапе надо собрать как можно больше собственников МКД на общее собрание, которое решит создать ТСН. Пожалуй, этот этап — самый сложный. Скорее всего, придётся обойти весь дом и провести в каждой квартире что-то вроде предварительного собрания.

Этап 2. На общем собрании надо выбрать правление товарищества, председателя и ревизионную комиссию.

Все важные вопросы буду решаться на общем собрании собственников. Например, только общее собрание решает, кто будет управлять домом, и надо ли нанимать для этого УК. И какую УК, если надо.

Председатель и правление будут заниматься текущими вопросами ТСН:

• найм и увольнение персонала;
• подбор снабжающих организаций и заключение с ними договоров;
• расчёты за выполненные работы и оказанные услуги;
• делегирование правовых и бухгалтерских обязанностей специалистам (при необходимости);
• выбор и заключение договора с УК, если общее собрание собственников решит, что нужны такие услуги;
• формирование резервного фонда для покрытия незапланированных расходов;
• заключение договоров об аренде или ином использовании имущества, находящегося в совместной собственности.

Ревизионная комиссия будет следить за целевым использованием средств, находящихся на счету ТСН.

Этап 3. Следующий шаг в создании товарищества — официальная регистрация юридического лица и открытие расчётного счёта.

В доме не всегда есть люди, которые компетентны в вопросах оформления документов и взаимодействии с государственными органами. Поэтому на этом этапе может понадобиться помощь юриста, который проконсультирует по правовым вопросам и поможет правильно составить учредительные документы, и бухгалтера, который поможет с открытием расчётного счёта.

Где здесь деньги?

Сначала, конечно, будут расходы:

• оформление документов;
• консультации юриста и бухгалтера (в случае необходимости);
• канцелярские товары;
• государственная пошлина за регистрацию юридического лица.

Эти траты подсчитываются заранее и распределяются на всех участников товарищества. Они взимаются разово, при создании ТСН, и не входят в сумму, которая будет указываться при ежемесячной оплате коммунальных услуг. Затраты на этом этапе получатся небольшие, и не стоит их пугаться.

Отдача, заметная по цифрам в платёжках, появляется в среднем через 3 месяца после того, как пройдёт общее собрание, на котором будет организовано ТСН.

Кроме того, на счету ТСН будет аккумулироваться прибыль от сдачи в аренду имущества, находящегося в совместной собственности. Арендаторами могут стать интернет-провайдеры и операторы сотовой связи, небольшие магазины или парикмахерские.

---

Помощь в создании ТСН, ведении бухгалтерского учёта, организация документооборота: ООО «Конкордия»